开发商迟迟未办理房产证 业主诉讼退房被判交使用费
[ 编辑:cnnyhj | 时间:2013-05-29 17:40:16 | 浏览:622次 ]
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    一套10多年前买的房子,因开发商未按合同约定及时办理房产证,让购房人武先生尝尽了楼市价格变迁的酸甜苦辣,也让他打了一场前后历时7年的官司。因法院“同案不同判”,在地产律师的帮助下,武先生在一审判决生效6年后向检察院申请抗诉,最终维护了自己的权益。

  日前,北京市十佳房地产律师、北京市京剑律师事务所的金翔律师向记者讲述了他在这场官司中帮助业主维护合法权益的来龙去脉。

  买房4年仍未拿到房产证

  事情源于2000年的7月,当时35岁的武玉东准备购买一套位于北京北三环内的房屋。当年的7月21日,他与北京某房地产开发有限公司(以下简称地产公司)签订了《北京市内销商品房预售合同》及补充协议,约定向地产公司购买位于安贞桥附近的一套房屋。

  这套房的建筑面积为197.62平方米,总房款为155万余元。双方在合同中约定,在房屋符合交用条件时到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续,申领房地产权属证件。协议签订后,武玉东如约支付了购房款,地产公司也按期交付了房屋,但因预售许可证等存在问题,一直未及时给业主办理房屋所有权证书。

  直到2004年,武先生仍没有拿到房产证,而此时小区里已有很多业主要求集体退房,而当年北京楼市也出现了价格下跌的趋势。武先生遂来到某区法院提起诉讼,要求和地产公司解约。

  武先生诉称,地产公司虽按期交付房屋,但并未办理房屋所有权证书,房屋的质量极差,其行为已构成违约,故起诉要求解除双方签订的商品房预售契约,某房地产公司返还全部购房款及贷款利息,并赔偿装修费、保险费等费用。

  一审法院判决使用费惹争议

  在一审庭审中,地产公司辩称,希望与武玉东继续履行合同,关于武玉东所支付的购房款数额无异议,对于武玉东要求赔偿的各种款项的数额也无异议。但武玉东要求赔偿的装修价值应当扣除使用折旧,此外还有一些费用并非是原告向该公司支付的,故不同意赔偿。

  某区法院经审理查明,2000年7月21日,双方签订《北京市内销商品房预售合同》及补充协议,约定武玉东向地产公司购买涉案房屋。武玉东按照约定支付了部分购房款并到银行办理了贷款手续,地产公司如期交付了房屋。但地产公司未能为原告办理产权证。

  法院认为,当事人双方签订的《北京市内销商品房预售合同》及《购房贷款补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且不违反有关法律规定,合法有效。地产公司未办理房产证应承担违约责任。现武玉东要求解除预售契约、退还房屋价款并赔偿合理损失的诉讼请求,法院应予支持。但武玉东在使用该房屋期间应当交纳房屋使用费,具体标准,法院将参照同一地区的房屋租金标准酌定。

  2004年12月20日,法院作出一审判决:解除武玉东与地产公司签订的《北京市内销商品房预售合同》及《补充协议》。地产公司于判决生效后10天内返还武玉东购房款155万余元及利息,并给付武玉东保险费等各种费用共计19万余元。武玉东将涉案房屋腾空交地产公司收回,并给付地产公司自2000年9月至实际腾房之月的房屋使用费(按每月5000元的标准给付)。

  因法院判决武先生给付地产公司每月5000元的使用费,武先生虽然对判决结果表示不服,但却因种种原因错过了上诉期而未上诉。后来他从小区其他业主处听说,与他类似的判决,由于当事人提起上诉,在二审阶段被法院改判。

  2005年,武先生先后向某区法院和北京市第二中级人民法院申请再审,但法院审查后,均以上诉期已过等原因驳回了他的再审申请。武玉东也曾向法院申请过对开发商执行退款,但并未成功。

  律师代业主申请检察院抗诉

  此后因地产公司未及时履行判决,武先生仍一直住在涉案房屋中。

  几年过后,北京楼市的价格开始出现节节攀升。武先生既为地产公司长时间拒不履行判决,导致自己丧失了购房机会而焦急,也为一审被法院判决支付使用费而感到不平。

  到2010年1月,因房价大涨,地产公司开始要求武先生腾退房屋,并申请法院对武先生采取强制执行措施,要求武先生腾房及支付约60多万元的使用费。

  2010年6月30日,万般无奈的武先生找到了地产诉讼领域的知名律师金翔。金律师详细分析案情后,坚决认为法院的一审判决存在问题,决定代理武先生向检察院就一审法院的民事判决书提出申诉。

  金翔律师认为,在一审判决中,被告地产公司并未提出反诉,在这种情况下一审法院判决原告腾退房屋及给付被告房屋使用费,这从诉讼程序上来讲是违法的。

  根据《民事诉讼法》第13条规定,当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利,当事人的民事权益受到侵犯或者发生争议时,由当事人自己决定是否向人民法院起诉并决定诉讼请求的内容,法院的审理对象和审判范围必须受其诉讼请求的规制,不能逾越当事人的诉讼请求进行判决,这是法院在民事诉讼活动中“不告不理原则”的具体体现。

  “原审法院在地产公司未就武玉东占用房屋期间的使用费主张权利,更未提及反诉的前提下,判决武玉东给付房屋使用费,违反了《民诉法》的相关规定。”金律师告诉记者。

  金翔律师认为,该案在执行阶段,地产公司一直未履行生效判决,没有及时退回购房款等费用,使武先生丧失了许多购房的机会。近几年房价大涨,涉案房屋的价值早已翻了好几倍,地产公司本身已经获得了很大的经济利益,而现在其不仅要求腾房,而且要求武先生按判决书的内容给付使用费,这样是不公平的。

  与武玉东相类似的民事判决,由于当事人提起上诉,被二审法院改判,但武先生申请再审却被法院驳回。“相同的案件,人民法院适用法律、执法却不同,这是同案不同判。”金律师指出,在没有别的法律途径可以救济的情况下,武先生理应申请检察院抗诉。

  终审撤销业主支付使用费

  区级检察院受理武先生的抗诉申请后,提请北京市人民检察院第二分院抗诉。二分院审查后,于2010年11月29日向北京市第二中级人民法院提出抗诉,请求再审。

  市检察院第二分院抗诉认为,原审法院在某房地产公司未就武玉东占用房屋期间的使用费主张权利,更未反诉的前提下,判决武玉东给付房屋使用费,违反了《民诉法》的相关规定。

  接到抗诉后,北京市第二中级人民法院于2011年3月4日作出民事裁定书,裁定其提审该案,并中止原判决的执行。

  在二审法院再审过程中,武玉东一方表示,同意检察机关意见,另本案应发回重申。地产公司则辩称,原审判决正确,请求维持原判。

  随后,第二中级法院组成合议庭开庭审理了本案。法院经再审认为,原审法院判决解除双方所签订合同,并判决地产公司赔偿武玉东合理损失是正确的,法院予以维持。关于武玉东占用房屋期间的使用费一节,因地产公司未主张该权利,亦未提出反诉,原审法院对此部分的处理欠妥,法院再审予以撤销。

  2011年6月2日,二中院作出终审判决,判决撤销原审法院民事判决中关于使用费的判决内容,案件最终以武先生一方胜诉告终。

  

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